一、热点链接

11月23日，上海市政府召开新闻发布会，介绍了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》相关内容，解决新市民、青年人“租得起”“租得好”的问题。《实施意见》提出，“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”末，上海全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应，以缓解新市民、青年人的住房困难。

二、命题预测

1.上海市计划召开一次发展保障性租赁住房工作座谈会，要求各区做经验交流发言，假如你是浦东新区政府办公室的工作人员，结合上述材料，请拟写一份经验交流发言稿（1000字）。

2.请结合材料，归纳概括上海在发展保障性租赁住房工作中的存在问题，并提出意见建议（500字）。

3.上海市委政研室要赴部分区调研保障性租赁住房工作开展情况，假如你是调研组工作人员，请你写一份调研通知（400字）。

4.上海市计划召开发展保障性租赁住房工作推进会，你是市政府办公厅工作人员，请结合给定材料，草拟一份市长的讲话提纲（1000字）。

5.请结合上海实际，围绕“全面做好发展保障性租赁住房工作，实现共同富裕”写一篇策论文（1000字）。

三、理论原点

★基本内涵

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。 中国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。主要有以下几类。

1.经济适用房：经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的双重特点。

2.廉租房：廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。

3.公共租赁房：指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

4.定向安置房：安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。

5.两限商品房：即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的“保障性住房”。

6.安居商品房：指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类），是党和国家安排贷款和地方自支自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

★重要意义

保障性租赁房政策弥补现有住房租赁政策之不足，扩大住房保障体系保障范围，实现住房保障全覆盖，完善住房保障制度，为实现“住有所居”，建立住房长效机制，具有重要意义。

1. 有利于解决中低收入者住房困难问题。随着城市化快速发展，高房价和高租金导致中低收入者买不起房和租不起房。中国保障性租赁房政策的出台也正是缘于中低收入者买不起房和租不起房。鉴于作为中低收入者的新市民、青年人主要集中于大中城市，中国保障性租赁房政策有利于解决大中城市新市民、青年人等中低收入者住房问题。

2. 有利于解决中低收入者住房支付困难。目前，在中低收入者中，流动人口规模和占比较高，受户籍制度和限购政策影响，流动人口特别是刚就业的大学毕业生和外地务工人员等新市民住房问题尤为突出。中国保障性租赁房政策的出台有利于解决中等收入人口特别是流动人口的住房困难问题，有利于提高城市化率和农村剩余劳动力转移，避免出现“刘易斯拐点”和“中等收入陷阱”。

3. 有利于解决中低收入者消费低迷问题。加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

★存在问题

一是项目布局不合理。由于我国的实际国情和经济社会发展水平限制，当前我国的保障性住房建设与管理尚处于起步阶段，使得政府在衡量土地作为保障性住房建设的用途过程中，会以实现土地效益最大化为参考标准，主要目的是满足有关家庭的基本住房需求，而相对忽视项目布局的合理性，采用统一的建设面积和房内空间布局，使得已有保障性住房的房型建设不能满足有特殊需要的家庭居住需求，就会导致部分保障性住房被长期闲置。如保障性住房的建设规模虽然逐年上涨，但是其在空间布局上大多选址偏僻，距离城市中心位置较远，使得群众的交通成本费用增加，不能适应中低收入家庭的就业实际，会极大限制中低收入家庭的经济收入；保障性住房的社区规模过大，虽然满足了统筹规划管理的目的，但是容易导致社会矛盾激化，治安问题严重，加剧社会贫富两极化，出现贫者越贫、富者越富的马太效应，也就不能有效缓解中低收入群体的不满情绪，不利于社会主义和谐社会的建立。

二是基础配套不完善。配套设施建设应与保障房工程建设同步规划、建设和交付，但实际是部分地区的财政存在应配套而未配套和少配套的情况，甚至是将保障性安居工程的配套资金挪作其他市政工程基础设施建设等情况。保障性住房安全工程的管理不规范就会使得实际保障房交付结束之后，依旧存在四周基础配套设施不完善，缺乏必要的交通、医疗、教育、生活等服务设施，不仅会给居民的正常生活带来很大的不便，还会增加居民与政府之间的矛盾，降低群众对保障性住房的期待感，抑制保障对象的选择意愿，从而影响居民幸福感的提升，不利于实现社会主义和谐社会的建立。

三是执行制度不到位。保障性住房建设涉及包含公安、人力资源和社会保障、工商、税务、房管局等多个部门，但是部分地区的大数据意识缺乏，各部门之间的信息沟通和交流较少，缺乏必要的数据信息共享机制，外加工程质量监督管理机构的质量控制责任履行不到位，使得保障性住房从前期设计、中期建设、后期交付等全过程存在质量、审核监督检查力度不严，造成部分保障性住房存在明显质量不过关情况或者不符合条件的家庭依旧享受公租房补贴等现象，这都会影响收入贫困家庭的合法权益。工程建设的任务量重，部分地区的执行制度不完善，导致上级领导忽视实际项目开展情况，安排的工作任务逐年上升，会使得下级政府过于追求工程进度，而忽视对人员、经济、质量等因素的控制，如施工人员的专业技能水平不高，缺乏必要的建筑行业知识，不能严格按照保障性住房建设有关规定开展工作，却出现在基层施工队伍中，并且按照国家有关规定，项目建设施工只有取得建筑用地规划许可证、建筑施工许可证等“四证”才能开展工作，但还是存在部分施工企业的施工手续不健全却依旧在施工或者边施工边补办手续等情况，这都会导致保障性住房的施工质量、竣工时间等出现与预期设计不符的现象。

★对策措施

一是建立新时期保障性住房相关制度。新时期我国社会的主要矛盾发生了深刻变化，保障房中心已成为全市基本住房保障体系的主要力量。为有效解决保障性住房建设与管理存在的问题，推动住房保障事业的高质量发展，政府要聚焦城市功能定位，紧紧围绕城市新总规，坚决贯彻国家战略部署，坚持以人民为中心，以实现群众“住有所居”为使命，以深化供给侧结构性改革为主线，主动打造新时代实际住房保障政策的实施平台，将租购并举的新型住房制度加快落地，不断形成“新城促职住平衡”的发展战略，推进国家治理体系和治理能力现代化建设。根据当地的住房建设现状和保障性住房建设的发展目标，科学地确定保障性住房的目标和总体要求，保证保障性住房的建设用地数量，并且不断建立完善的新时期保障性住房相关制度，科学编制保障性住房的发展规划，全面落实城市新总归和保障性住房建设的各种优惠政策，进一步优化保障性住房结构，才能保证满足中低收入贫困家庭的基本住房问题;严格执行工程质量管理法律法规，按照工程建设强制性标准的规定进行勘察、施工和监理、验收，并且全面落实保障性住房质量责任，开展建设工程管理层级监督，将责任单位和责任人员纳入工作考核和问责范围，使其切实履行自身的主体责任，才能确保保障性住房工程符合有关标准规范，从而保证工程质量安全，维护人民群众的合法权益。

二是健全保障性住房管理和进退机制。保障性住房管理是一项政策性、动态性和连续性很强的工作，为把党的惠民政策落到实处，切实保障中低收入家庭能够住有其居，需要建立专门机构来负责对中低收入家庭从申请、受理、审核、调查、登记以及批准等全过程的监督和管理，并将公租房管理机构采取市场机制运作模式，逐步构建政府主导、市场运作、契约化管理的建设模式，有助于降低政府的财政补贴，能够更好地推进保障性住房建设；随着新时期互联网技术的快速发展，政府要以实现经营市场化、治理社会化、发展集约化为目标，遵循公平、公正、公开的原则，建立“一体化、数字化、智能化、平台化”的数据管理平台，完善档案管理工作，保证各项数据信息的准确、全面和及时；健全保障性住房管理和进退机制，制定人口、户籍、计生等综合协作管理制度，准确发布保障性住房的供求信息，对住房保障对象的家庭收入、住房困难和保障面积实行动态化管理，保证通过互联网数据可以随时随地调查保障性住房的供应情况，并将审核结果向社会公布，才能提高保障性住房政策的运行效率;严格按照有关规定管理保障性住房，准确反映保障性住房的管理工作开展情况，根据市场住房租金标准情况来合理进行保障性住房的租金定价，并且要强化社会监督职能，充分发挥人大代表、政协委员、人民群众等的监督作用，保证投诉举报渠道畅通，做到信息公开，坚决排除人为干扰，一旦查出违法违规行为要加大处罚力度，从而保证中低收入家庭受益，全面提升保障性住房建设的管理能力，为全面建设社会主义现代化国家贡献力量。

三是实现合理布局规划和设备的完善。根据住房需求和市场需求控制土地供应总量，保证保障性住房的用地综合不低于住房供应总量的70%，并且要加强党的全面领导，发挥党委管大局、保落实的作用，坚持市区合作，内外联动，以小规模分散布局和地块适度配建为主，将外围多渠道筹集安置房和公租房，形成多类型、多层次和多群体的混合居住模式和多种安置选择，保证保障性住房的选址合理性，实现合理布局规划，避免保障性住房过于集中而出现社会隔离和排斥的情况，积极促进和谐社区建设;围绕产业园、城市运行集中区等，推出灵活组合的成套住房及宿舍、公寓类产品，扩展住房保障事业的外延，深化城市设计和建筑设计，凝聚社会合力，改善区域环境，优化大户型、停车位、教育、商业等配套设施建设，培育供应链“生态圈”，推动产业链优势、产品线优势向价值链优势聚集;加强资源整合共享，扩大公共生活交往空间，填补市场供应缺口，积极推动产城融合和职住平衡，促进区域协调发展，不断探索出一条城市有机更新的有效途径；加大保障性住房开发配建比例，完善公共服务设施和周围环境营造，聚焦“一核、多点”，充分发挥公租房项目属地化运营优势，探索社区经营新模式，提高多维公共空间治理能力，降低通行费用，方便群众生活，提高群众的自我发展能力，形成具有新时代保障房特色的建设运营服务品牌，逐步构建美好生活共同体。

四、地方实践

★工作部署

2021年9月9日，上海市委书记李强在调研全市保障性租赁住房建设时指出，加快发展保障性租赁住房是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，从供给端发力促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。要深入贯彻落实习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神，认真践行人民城市重要理念，进一步强化顶层设计、规划引领、规范治理、精细管理，有效扩大保障性租赁住房供给，健全完善符合超大城市发展规律和特点的住房保障体系，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

2021年11月23日，上海市人民政府办公厅印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》的通知，上海《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》正式发布。

★主要做法

一是扩大供给租赁住房。上海市住房发展“十三五”规划确定的新增租赁住房70万套已超额完成。其中，新建转化约40万套，代理经租约30万套。在新建转化的40万套租赁住房中，新建类有22万套、转化类有18万套。为增加租赁住房供应，上海从2018年10月份开始，试点集体建设用地建设租赁住房。截至目前，上海共推出10块集体用地、未来可形成近8000套供应，目前已有3500套开工在建，今年有1400套可以入市。上海非居转化和集体用地上建设的租赁住房房型以25至30平方米的小户型为主，有少部分50和70平方米的户型，总体呈现小户型占比约70%，中户型20%，大户型10%的梯度分布，可满足管理层、蓝领、劳务人员等各类职工的租住需求。从“十二五”开始，上海开始聚焦廉租住房、共有产权房、公共租赁住房和征收安置房“四位一体”住房保障体系建设；“十三五”突出租赁住房建设；“十四五”期间，供需平衡、职住平衡、民生功能与经济功能的平衡成为上海住房发展的重点。

二是精准供给租赁住房。从2010年起，上海市区两级政府投入200亿元建设4万余套公租房。上海的廉租房对应的是国家层面的公租房，主要保障户籍人口中的困难群众。上海的‘公租房’主要保障新市民和青年群体，其中很大一部分是非户籍人口。上海约有1000万外来人口，各区政府均提供公租房保障部分符合条件的新市民和青年人，这部分被保障群体必须持有劳动合同、有居住证等。2012年起，上海启动配建政策，开发商必须在新拍商品住宅地块上划出不低于5%的建筑面积用于建设保障性住房，建成后无偿移交给政府。从目前来看，开发商配建的保障性住房中约有九成用于公租房。目前开发商配建的公租房数量有3万多套。在价格方面，公租房的租金约为市场价格的7折至8折。在保障对象方面，上海目前主要是保障青年人才、产业工人以及为城市运营提供基础服务的一线劳动者。上海市房管局有关负责人介绍说，政府公租房里有80%的比例是保障人才，单位自建的公租房以保障产业工人为主，占比也约八成。2020年起，上海开始探索“一张床”供应模式，2021年计划提供1万张床位。上海要用好用活公租房，在合适区域拿出部分公租房拆套后提供合租，加强宿舍型房源筹集，增加“一间房”“一张床”的租赁供给，从而精准解决一线公共服务人员的租赁需求。

三是配套政策加快落地。2021年11月23日，上海市人民政府办公厅印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》的通知，上海《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》正式发布。上海正加快细化《关于加快发展保障性租赁住房的意见》相关政策落细落实，尽快落地金融税收等优惠政策，推动保障性租赁住房建设。在上海新增租赁住房中，通过直接出让土地集中建设的部分占比超过三成，几乎全部由央企及地方国企竞得，拿地成本较低。通过划出一定比例纳入保障性租赁住房的范畴。相关部门正将一定比例的租赁住房强制划为保障性租赁住房，并纳入住房保障体系。加强租金指导，通过市场化的方式、以保障的理念来把保障性住房做好，政府正在租金标准上加强引导，发挥国企压舱石作用，初期依靠国企‘压舱石’来进行调控，使之真正起到保障的作用。

★对策措施

一是强化顶层设计，统筹空间布局。统筹考虑人口、产业、土地和重点发展区域，发挥政府引导和市场机制作用，深挖潜力，推动多主体投资、多渠道供给保障性租赁住房。房屋管理部门认定的公共租赁住房统一纳入保障性租赁住房管理，并按照本市公共租赁住房专项管理政策进一步从严管理。房屋管理部门认定的单位租赁房统一纳入保障性租赁住房管理。国有企业通过各种方式获得租赁住房用地投资新建的全自持租赁住房，由房屋管理部门统一认定后，纳入保障性租赁住房管理。其他符合条件的租赁住房，以政府引导、自愿申请为原则，由房屋管理部门认定后，纳入保障性租赁住房管理。加强保障性租赁住房空间规划，重点在新城等人口导入区域、产业园区及周边、轨道交通站点附近布局，强化供需适配，促进产城融合、职住平衡。继续推进利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地和存量闲置房屋，新建、配建、改建保障性租赁住房。新实施的保障性租赁住房项目，由政府结合区域规划和保障性租赁住房发展计划统筹安排，房屋管理部门会同发展改革、规划资源等部门联合认定，并与规划编制、土地供应等工作有效衔接。系统评估廉租住房、共有产权保障住房等住房保障制度实施情况，与保障性租赁住房有序衔接，以进一步完善符合超大城市发展规律和特点的住房保障体系。